底地買取のためのコンサル等（底地の限定価格）大阪府三島地域

不動産鑑定評価ケーススタディー（この案件の概要）

大阪府三島地域（吹田市、高槻市、茨木市、摂津市など）にある企業の物流拠点である借地権付建物に関し、底地買取のための評価面からの相談を受けたときのお話です。この案件は、大阪府三島地域の底地所有者がその更地の収益価格を超える極めて収益性の高い地代で契約しており、現地で担当者とお話させて頂いた時に、この借地契約には魅力があり、地主は、なかなか手放さないと考えられるので、売買交渉で苦戦する可能性が高いとお伝えしました。

その土地は大阪府内の無道路地であり、借地権付建物の所有者の土地と一体となることで初めて有効活用できる土地であり、その土地だけ返還されても地主は有効活用が困難であり、地主にとって不利な面もありました。

一方、借地権付建物の所有者の立場では、地主が借地権付建物の所有者の提示する金額で売買に応じてもらえない場合、借地権付建物の所有者は建物を解体し、更地返還する必要がありました。

借地権付建物の所有者は、複数の不動産を所有しており、当該物件の事業を別の場所で行うことを検討しており、長期間、借地を続ける選択肢は無かったのですが、借地契約を解消し、建物を解体した更地価格の価値と、底地を買い取り、自用の建物及びその敷地の価値と比較した場合、その損得は微妙なラインでした。

最終的に、底地買取の売買が成立し、喜ばれたのですが、1年近い交渉をされており、当初、考えていた底地価格（底地割合、無道路を考慮）から見れば、高めの金額で契約されましたが、底地所有者の当初希望した金額より売買金額を下げてもらえたので、不動産鑑定士に依頼することにより、売買交渉を少しでも有利にすることができたのではないかと考えています。

この案件の概要は、このくらいにしておきますが、このような借地関係の問題をいくつか見てきて感じるのは、建物を所有する借地人が、かなりの高利回りで借地しているケースが存在し、過去に訴訟の鑑定をした時も同じですが、最初の段階で、借地関係のプロや不動産鑑定士に費用を払ってコンサルを受けたほうが、得しただろうと思えることが多いです。

不動産鑑定士は借地関係の最後の段階で、ご依頼を受けることがほとんどなのですが、高利回りで借地してしまうと相手の立場が強くなり、鑑定評価の理論を駆使ししても、借地人の立場の回復は困難です。 すなわち、買い取る場合は、収益性が高いことから底地価格は高くなり、地代の値下げをしようにも、裁判になることが多く、その場合、継続賃料（継続地代）の鑑定評価は、借地人が考えているほどの減額は不可能に近いのです。

不動産鑑定評価基準：限定価格

借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合は、限定価格の典型的なケースです。限定価格とは、不動産と取得する他の不動産との併合（あるいは分割等）に基づき、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格を言います。

不動産鑑定評価基準：借地権及び底地の鑑定評価

借地権及び底地の鑑定評価に当たっては、借地権の価格と底地の価格とは密接 に関連し合っているので、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討す べきである。

不動産鑑定評価基準、国土交通省

不動産鑑定評価基準：底地の鑑定評価

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

不動産鑑定評価基準、国土交通省

底地オーナー側の経済的利益は、当該底地から得られる実際支払賃料から諸経費等を控除した純賃料部分の契約期間に対応する経済的利益及と契約期間が満了したあとに復帰する経済的利益の現在価値により構成されます。

なお、将来において一時金がもらえる場合は、底地オーナーに帰属する経済的利益を構成する場合がありますので注意が必要です。

底地の鑑定評価は、鑑定評価基準において、「実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする」と規定されています。

なお、底地を借地人が買い取る場合、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することにより、経済価値の増分が生ずる場合があることに注意すべきであり、この場合、前述の限定価格を求める局面となる。

補足

借地を考えている企業のご担当者は、専門家に相談した上で、借地契約を結ぶか検討されては如何でしょうか。上手な利用の仕方として、不動産鑑定士協会が行っている無料相談があります。私は、自分が住んでいる地域の無料相談会に参加したとき、地元のテニススクールの運営者から、借地関係や売買の相談を受けました。具体的な資料を持ってこられたので、その無料相談の時間の範囲でお答えさせて頂き、喜んで帰られました。 その後、テニススクールの運営者は、その時に相談した時と違う場所で、新しくテニススクールを開設されたようなので、直接お役に立てなかったようですが、その時お伝えした相場観で少しはお役に立てたかもしれません。 不動産鑑定士協会が行っている無料相談をぜひご活用下さい。税理士が一緒に参加する無料相談も有り、売買、賃貸、相場観、相続、税務など様々な相談が無料で受けられます。